當(dāng)前信貸業(yè)務(wù)和融資擔(dān)保業(yè)務(wù)中，土地抵押作為一種常用的(反)擔(dān)保措施，其優(yōu)勢(shì)十分明顯，但是在實(shí)務(wù)操作過(guò)程中也存在著諸多風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)存在一定的共性，基于融資擔(dān)保行業(yè)實(shí)務(wù)操作中處理土地抵押實(shí)踐，結(jié)合《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》規(guī)定，對(duì)土地抵押實(shí)務(wù)操作中的一些法律風(fēng)險(xiǎn)及其控制策略歸納如下：
一、土地使用權(quán)抵押的有效性分析
《物權(quán)法》從正反兩個(gè)維度對(duì)土地抵押做出了規(guī)定：一方面《物權(quán)法》規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)、以招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以設(shè)置抵押。另一方面，也明確土地所有權(quán)、下列土地使用權(quán)不得抵押：1、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)(但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)除外)；2、學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施用地；3、使用權(quán)不明或有爭(zhēng)議的；4、依法被查封的土地使用權(quán)；4、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押(但以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠(chǎng)房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可以同時(shí)抵押)。
二、有關(guān)“地隨房走，房隨地走”的法律風(fēng)險(xiǎn)分析
《物權(quán)法》第一百八十二條規(guī)定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。”立法者的初衷是希望抵押人的建筑物所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押給抵押權(quán)人。即，所謂的“房地一體化”原則。但即便如此，法律也沒(méi)有對(duì)房地分別抵押的法律效果做出明確規(guī)定，學(xué)術(shù)界對(duì)于房地分別抵押的效力也是眾說(shuō)紛紜。在實(shí)踐中，由于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度不完善，建筑物抵押和土地抵押分屬兩個(gè)部門(mén)管轄的情況仍然存在。因此，無(wú)論是在法務(wù)部門(mén)前期的盡職調(diào)查中，還是業(yè)務(wù)部門(mén)后續(xù)土地抵押辦理登記的過(guò)程中，需要將土地及其地上建筑物抵質(zhì)押情況進(jìn)行統(tǒng)籌考慮，需要事前對(duì)當(dāng)?shù)赝恋睾偷厣辖ㄖ锝y(tǒng)一辦理登記還是分屬不同部門(mén)管理進(jìn)行摸清，對(duì)于所抵押的土地價(jià)值也要結(jié)合地上建筑物是否涉及抵押、地上建筑物價(jià)值進(jìn)行合理評(píng)估。
三、劃撥土地抵押的法律風(fēng)險(xiǎn)
劃撥土地使用權(quán)是土地使用者經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，無(wú)償取得的或者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后取得的沒(méi)有使用期限限制的國(guó)有土地使用權(quán)。通常情況下，劃撥土地使用權(quán)是在政府對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行分配和調(diào)整的過(guò)程中，經(jīng)由具體行政行為作出后取得的。因此，劃撥土地進(jìn)行抵押時(shí)，設(shè)置了一系列的限制性條件。《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第45條和《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第6條均規(guī)定劃撥土地使用權(quán)抵押必須符合下列四個(gè)條件：一是土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；二是領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；三是具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；四是依照規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。因此，無(wú)論是對(duì)于前期的土地價(jià)值評(píng)估，還是后續(xù)的土地抵押追償，如果抵押的土地性質(zhì)為劃撥土地，則需要將土地出讓金剩余部分列入考慮因素，在對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的過(guò)程中予以剔除。
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十一條規(guī)定“設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是劃撥方式取得的，依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣(mài)所得中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償?！痹趯?shí)際的融資擔(dān)保業(yè)務(wù)操作過(guò)程中，由于劃撥土地手續(xù)復(fù)雜、受政策影響大以及土地出讓金補(bǔ)交的數(shù)額不確定、風(fēng)險(xiǎn)敞口大等因素的影響，實(shí)際上不建議接受此種擔(dān)保方式。
（來(lái)源：國(guó)培資訊-擔(dān)保 2016年4月20日）
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